Как да си купиш къща без пари, а после бързо да я продадеш?

Всичко описано по-долу не е измислица и не е теория, а реален опит с подтвърдени резултати. Моят действащ бизнес-проект "Къща в планината" изцяло и напълно се основава на положенията, описани по-долу, и на практика доказах прекрасната работоспособност на дадената идея.

Творчески подход при покупка на недвижимост
 
Широко известно е, че недвижимост може да се купи по съществено по-ниска пазарна цена, когато на продавача спешно му трябват пари във връзка с дългове, местене, развод, болест и т.н

Но замисляли ли сте се някога, че може да купите къща, апартамент, участък земя или друго скъпоструващо имущество без да имате стотинка в джоба?
 
Излиза, че и това е възможно.
Какво е необходимо за това? Само да изясните истинските потребности на вашия продавач. Какво всъщност му е нужно? Как възнамерява да изхарчи връчените пари? Попитайте го направо, и ще имате огромна храна за размисъл.

Освен парите и паричните задължения, може да предложите за отплащане различно имущество (например, продавача може да се заинтересува от вашия автомобил), услуги (например, юридически, строителни) и така нататък, в зависимост от потребностите на конкретния продавач.

Може би, той дължи на някого пари? Разберете се с кредиторите му и преоформете дълговете му на вас.

Може би, просто не му е нужен имотът, който продава? Разберете се с него за дълго разсрочено плащане. Той се бои да рискува, и вие нямате какво да му предадете като обезпечение? Предложете му договор за заем, разписка, гаранционно писмо, поръчителство, вашата застраховка живот в негова полза за сумата на сделката и т.н.

След като сте се разбрали за разсроченото плащане можеда да дадете имота под  наем за покриване на заплащането пред продавача. Ако размерът на заплащане не са съпоставими, продайте недвижимостта и спечелете, оправете си сметките с продавача.

  В края на краищата, ако се набелязва истински изгодна сделка, защо да не вземете в банката кредит или да намерите познат, имащ необходимата сума, и готов да я вложи в изгодно мероприятие?

Вие можете да използвате творчество в своята дейност повсеместно. Навиците за преговор идват с практиката. Записвайте всичките си беседи на диктофон, анализирайте и намирайте  в тях своите грешки - какво е заинтересувало продавача или купувача, къде и защо се е отказал от сделката, или какво, окончателно повлия за подписване на договора. Много е важно, че вие ще можете да чуете себе си и своя глас от страна.

На пръв поглед всичко това може да изглежда много неправдоподобно, обаче вие нищо няма да изгубите, ако пробвате? И напротив, докато не пробвате можете да продължавате да сте сигурни, че нищо няма да излезе. Практика, практика, и само практиката ще ви даде необходимите резултати. Уверявам ви, в един момент даже ще се учудите, колко отстъпчиви са някои продавачи.

За да е истински ценен имота, доходен и ликвиден, трябва да имате предвид при избора следните критерии:

1. Наличие на комуникация - транспорт, електро, водо- и газоснабдяване, канализация, връзки и други.
2. Природно-видови характеристики - близко до гора, водоеми, планини, природни забележителности и т.н.
3. Статутност на обекта (например, близоко да политици, звезди на страдата или известни личности) и социалното ниво на съседите.
4. Развита инфраструктура - гараж, баня, близо до големи градове, магазини, кафенета, училища, спирки, паркове, банки, аптеки, места за отдих, развлечения и т.н.
5. Архитектура и състояние на къщата, наличие на неизправности.
6. Екологична чистота на района.
7. Отдалеченост от промишлени зони и автомагистрали.
8. Плодотворност на почвата, наличие на участъка на дървета.
9. Размер, форма  и релеф на земния участък.

Документите, които трябва да проверите преди самостоятелно да придобиете имота:
1.1 Договор за приватизация, покупко-продажба, смяна, дарение, участие, свидетелство за правото на наследство, решение на съда.
2. Лични паспорти на собственика.
3. Свидетелство за държавна регистрация и правото на собственост на недвижимия имот.
4. Технически паспорт на жилищното помещение или справка за инвентаризационна оценка на жилищното помещение с план на помещението.
5. Кадастров план на земеделския участък и план на сградата с указан кадастров номер на обекта, удостоверение на органите, осъществяващи дейността на водене на държавен земеделски кадастър и отчет на обектите на недвижимо имущество.
6. Нотариално удостоверено съгласие на съпруга за покупка и продажба.
7. Препис от формата за регистрация за права на недвижимото имущество и сделките с него за отсъствие на обременения (арест, залог и т.н) - в регистрационната палата, действителна един ден.
8. Справка от жилищно-експлоатационната организация за състава на жителите (регистрираните) в дадения апартамент/къща (там никой не трябва да е регистриран).
9. Справка от данъчната инспекция за отсъствие на задължения за заплащане на данък имущество.
10. Справка за отсъствие на  битови задължения за апартамента.

В документите не трябва да има ограничаващи записи.

Задължително сверете данните на паспорта на собственика с тези, посочени в документите за имота. Също така трябва да се убедите, че реквизитите на недвижимостта в различните документи съвпадат.

Има много тънкости, които не могат да се опишат в рамките на дадената статия (частична собственост, наследство и др.), за това не жалете пари и се консултирайте с нотариус, юрист и/или агенция за недвижимо имущество, всички ли документи са наред. Ако нямате пари, то за пореден път се обръщаме към творческия подход. Например, вие можете да получите безплатна и изчерпателна информация от компетентни юристи във всяка агенция за недвижими имоти, представяйки се за клиент, желаещ да оформи сделка чрез тази агенция.

Не препоръчвам да купувате имот с генерално пълномощно. Това е най-разпространеният повод за различни афери.  Въпросът е в това, че собственника или неговото доверено лице могат във всеки момент да оттеглят издаденото от вас пълномощно. Освен това върху недвижимостта може отдавна да е наложен арест. Също действието на пълномощното се прекратява със смъртта на доверителя, а смъртта може да е и внезапна. И така нататък. По този начин, вие силно рискувате да останете и без пари и без къща.

Ако вие купувате имот от продавач, разпореждащ се с него чрез пълномощно, подробно изучете това пълномощно - проверете срока му за действие, реквизитите на имота (отсъствеие на неизправни и незаверени от нотариус грешки), правото и способа на отчуждаване, правото за получаване на паричните средства от купувача, паспортните данни на продавача.

По време на извършване на сделката внимателно проверявайте всички получавани документи за технични или граматични грешки.

И така, мога да ви поздравя! Вие купихте къща, апартамент или земеделски участък. А това значи, че сте свършили половината работа. Сега трябва с минимални разходи (неголяма сума може да се заеме)  да се проведе предпродажна подготовка на обекта и да се намери купувач.

Както е известно, 90% от случаите на покупка на имущество се прави на базата на емоции. Изхождайки от това, аз ви предлагам конкретни практични съвети за увеличаване на стойността на имота:
 
1. Отпишете от жилището хората. При "чиста" продажба имота винаги струва малко по-скъпо.
2. Оправете документите. Ако всички документи са по стар образец - направете нов паспорт и кадастров план. Ако имате пълномощно - трябва да оформите право на собственост. Цената обикновено пада, ако продавачът действа чрез пълномощно.
3. Погасете всички битови задължения за жилището.
4. Внимателно изчистете къщата и участъка. Измийте пода, прозорците, вратите, проветрете. Отървете се от боклука.
5. Отстранете всички неизправности, които могат съществено да понижат цената.
6. Направете не скъп козметичен ремот: залепете нови тапети, боядисайте, сменете ключовете и розетките. Всичко това струва стотинки, но жилището след скромни вложения изглежда по-скъпо.
7. Ако продавате апартамент - задължително оправете входа.
8. В отделни случаи, ако позволяват средствата, има смисъл да оправите всички достъпни комуникации, което ще повиши не само стойността, но и ликвидността на обекта.

Това е, което можете да направите със собствени сили, за да изтискате максимума от жилището.

Сега вашият имот е напълно готов за продажба.
Съобщете във всички известни ви агенции за недвижими имоти максимално подробна информация за обекта  и очаквайте обаждания от щастливи купувачи.
 
Колко може да спечелите от това?

А колко ви е нужно, за да не ходите на работа?

При покупка на недвижимост, имайте предвид, освен стойността на самия обект, също стойността на преоформяне на документите (нотариус, регистрационна палата, а при документите стар образец - инвентаризация и съставяне на кадастров план на участъка, ако само продавачът не вземе на себе си всички рзходи) и подоходен данък от бъдещият приход 13% (разбира се, винаги може да се разберете с продавача за "сиво" плащане и да избегнете данъка, но тази схема е юридически небезопасна).

И така, прихода от една операция на покупко-продажба състои от: доход от продажба за минус от покупна цена, издръжки за оформяне на документи, заплащане на данъци и някои малки разходи, като заплащане на телефонни преговори, бензин и т.н
 
При активни действия, ежедневно разглеждане на варианти и преговори с продавачите, вие за месец ще придобиете не малък опит и ще съберете определена бза данни за устройващите ви варианти. Подготвителния етап е преминат. От този момент вие може да купувате и продавате минимум един обект на месец. Естественно, оформянето на всички документи ще заеме малко повече време, но едновременно може да правите 2, 3, 5, 10 и повече сделки.

Всяка сделка ви донася средно от 10%  до 30% чиста печалба от сумата на сделката. При условна средна стойност на един недвижм имот в размер 50 000  лв - това са 5 - 15 хиляди лв от една сделка. Не е лошо за бизнес без вложения?