Как да продадем апартамент бързо и скъпо

Веднъж в интернет видях новина, как едно момиче се хвалело, колко бързо продало апартамент в Лондон, просто боядисвайки със свежа боя входната врата на апартамента си (а входните врати на апартаментите в Лондон обикновено  излизат веднага навън). И че докато не я боядисала, дълго не могла да го продаде. 

Как продать квартиру быстро в Лондоне

И това е много логично и ясно. Аз самата, когато избирам да си купя нещо в интернет-магазин или даже обикновен, обръщам внимание преди всичко на ярки неща.

В сферата на недвижимостта е същото. Колкото и да съм си избирала жилище (а ми се е налагало да купувам нови апартаменти няколко пъти), външният вид на вътрешния интериор на апартамента оставя неизгладимо впечатление, което много силно влияе на решението да се купи или да не се купи.

 

Външният вид на апартамента помага или пречи да бъде продаден

Тук даже цената няма такава роля, като общото впечатление.

Разбитата врата, скъсаният килим и странната миризма в тоалетната значително намаляват желанието да се купи един или друг апартамент (било то най-евтиният от евтините).

Напротив, уютен апартамент сам привлича "Купи ме. И тук ще ти е толкова уютно и толко като на предишните собственици".

Повечето наши граждани, продаващи своите убоги хралупи, не разбират това. "Защо да правим ремонт и да подреждаме апартамента, ако новият собственик ще дойде и ще направи всичко по-своему?" - това е тяхното мнение. 

Няма да дойде нов собственик, защото в мръсен убог апартамент витае аурата на нищета и безобразие (кой би искал да живее с такава аура?).

Така продават собствениците на убити апартаменти своето жилище с месеци (а понякога даже с години).

При това чистите апартаменти се продават достатъчно бързо (ако, разбира се, не се продават на свръх високи цени).

Отдавна в мен зрее мисълта да съединя изкуството на дизайнер и трудолюбието на чистач с желанието на собственика на недвижимостта да продаде апартамента. И да помогна на собствениците на страшни апартаменти да продадат недвижимостта си по-бързо и скъпо за определен процент от продажната им стойност.

Например, вие правите козметичен ремонт на собственика на апартамента за сумата от 5 хиляди лева. А той в резултат на подобряването на външния вид и общото впечатление го продава с 20 хиляди повече от предишната цена. Вие получавате допълнително 5 хиляди лева (изисквайки, разбира се, от собственика вложените в ремонта 5 хиляди лева), а собственика на апартамента получава отгоре на първоначалната цена 10 000 лева. Печелят и собственика на апартамента, и вие. Само че по-рано не си представях, как това трябва да се оформи юридически и как да се убеди населението в ефективността от подобни мероприятия.

 

Как западните фирми се научиха да продават недвижимост бързо и скъпо

В САЩ вече има подобен бизнес, създаден относително скоро (а може би е създаден отдавна, но е станал широко известен точно наскоро, във връзка с развитието на интернет-услугите и необходимостта да се предоставят на клиента предварително качествени снимки на продаваното жилище) - през 1986 година (това е датата за създаване на най-известната фирма за привеждане на недвижимостта в приемлив вид за увеличаване на стойността им и ускоряване на продажбата  Showhomes.com).

Само че тази фирма, доколкото разбрах, не прави козметичен ремонт на жилището. Тя се опира на друго впечатление на потенциалния клиент.

Повечето къщи и апартаменти в Америка (или не повечето, но много) се продават вече праздни. Заради това клиента има усещането, че той купува не жилище, а някакъв празен склад (даже да е бил направен добър ремонт):

Пустой дом люди не хотят покупать

И доколко е по-прияно да се купува обзаведено симпатично помещение: 

Оживленный дом от Showhomes

Тази фирма създава в продавания дом жива обстановка. При това, не просто жива, а дизайнерски жива. На снимката по-олу е показан пример от практиката, как помощението е изглеждало преди, и как излежда след това:

Манипуляции, которые помогают быстро и дороже продать дом

При това къщите не пустуват - в тях живеят така наричаните home sitter-и - хора, грижещи се за къщата. Те са задължени да поддържат всичко в чистота, да не разхвърлят личните си вещи, да отварят вратата на всички потенциални клиенти за да им показват дома. И са готови във всеки момент да си съберат всички вещи и да се преместят в друг продаван дом (когато жилището бъде продадено). Хоумситърите (грижещите се за дома) могат да са както един човек, така и цяло семейство:

 

Смотрители дома живут в ожидании очередного клиента

 

С целия си вид домът трябва да показва на потенциалния купувач колко красиво и уютно ще бъде животът тук, когато купят това жилище.

И това принася своите плодове: тези къщи по-бързо и скъпо се купуват (според американската статистика, довеждането на дома до приятен жив вид ускорява с 60-70 % продажбата му и увеличава цената с 7-10 % (понякога повече). При това продавачът на къщата спестява от застраховка (пустуващ имот обикновено се застрахова от вандализъм и това струва около 1800 долара за 90 дена застраховка - толкова скъпо понеже рисковете са големи, че в пустуващ дом ще влязат крадци и нещо ще развалят).

 Компанията, занимаваща се с "оживление" на имоти взима от 0.75 до 1,5 процента от продажната цена на дома - това са няколко хиляди долара.

За собственика на имота това пак е изгодно, защото ако един дом се продава повече от месец, риелтърите снижават цената му с 10-20 хиляди долара.

В крайна сметка печелят всички, които са взели в това участие: собственикът на дома, риелтърската кантора, хоумситъра и фирмата  Showhomes, благодарение на която, всъщност се е появила допълнителната стойност от продажбата.

Какво може да се направи у нас?

 

Как в България да продаваме апартаменти по-скъпо и бързо?

У нас обикновено продават не празни, а вече обзаведени апартаменти. Налага се да се показват заедно със собствениците вътре (от една страна не трябва да се търсят и избират мебели и хоумситъри, от друга, трябва да се научат собствениците, как трябва да се държат и какво не следва да правят).

Най-важното за нашите апартаменти е да се изнесе целия битов боклук. Където трябва - да се боядиса. Да се подреди банята и да се почисти тоалетната стая. Да се изчистят прозорците и балкона. Да се подредят шкафовете.

След това е желателно грамотно да се поставят мебелите. Може би да се сложат на стените картини. Да се сменят лампичките с по-ярки (възможно ще се наложи да се сменят полюлеите).

И да се направят качествени красиви снимки на уютното симпатично жилище. И именно те да се слагат в базите данни на агендията или в обявите за продажба на апрартаменти.

Ето такова убожество може да се продава с месеци:

 

Убогая квартира, которую не хочется покупать

А когато виждам стари изтъркани мебели и претъпкани със стари боклуци апартаменти, не само че не искам да ги купувам. Даже временно не искам да живея в тях (а аз понякога си избирам апартаментчета за временно живеене в други градове):

 

Наши люди захламляют квартиры, поэтому их не хотят покупать

Така че работа има много. Трябва само правилно да се подаде и юридически всичко да се организира. Да се сключи тристранен договор с агенцията за недвижими имоти и собственика на апартамента. Да се впишат всички рискове и условия.

Показателен личен пример от живота.

Миналата година си избирах двустайно апартаментче. Не за жилище, а за влагане, а за да си вложа парите (в нашия град с това се занимава половината население).

Когато видях в местната база данни познат адрес (на този адрес мина цялото ми детство), след това разбрах, че апартамента е в средния вход (т.е. още по-добро местополоение и съседство), на същия етаж (Трети), прозорците гледат на запад, към двора - и помислих: това е съдба, ще го купя.

Отидох да го разгледам. И се ужасих. Апартамента беше празен. За първи път видях под прозореца, че дъските на пода не стигат до стената - по пода има големи дупки. Гола кухня - това се казва вид! От казанчето на тоалетната капеше вода (такива тоалетни даже вече не правят). Страшно зрелище. И въпреки че апартамент не купувах за себе си (исках да го давам под наем на студенти), излиайки, вече бях сигурна, че не искам да го купувам. Въпреки че можех да направя ремонт, да облагородя вида му. Но вече не ми харесваше.

Да видиш гол износен раздран апартамент е все едно да видиш, как убиват кокошка, която ще ви донесат после за обяд. Такава кокошка след това с никакъв сос няма да искате да изядете.

"А какво искаш? Стария ти апартамент беше точно такъв" - каза мъжа ми. Да! Но ние го продадохме (преди 5 години) достатъчно бързо, без да се пазарим, ззащото беше обзаведен, жив. Баща ми винаги нещо ремонтираше (сложи нова тоалетна, боядисваше редовно, някъде залепи и тапети), винаги сме боядисвали дървения под, и на пода имаше пътечки (които заглушават стъпките). В голямата стая по средата стоеше шкаф така, че да я раздели на спалня и хол - много оригинално изглеждаше ("спалнята" беше разделена със щорка от цялото останало пространство). И целият апартамент беше уютен и мил. 

Един и същи апартамент може да изглежда до толкова различно, че може да се продава по абсолютно различни цени. Или бързо и скъпо. Или дълго и евтино.

За това правилно разбраха американците, когато решиха да направят бизнес за оживяване на пустуващите жилища. Това е, което помага да се продават бързо и скъпо.

 

Нашите агенции за недвижими имоти не могат и не искат

И ние (и нашите агенции за недвижими имоти) под натиска на конкуренцията и периодични застои на пазара за недвижимости скоро ще стигнем до извода, че в тази сфера на продажби може да се мръдне от мъртвата точка, ако малко се посуетим и размърдаме. 

За сега имам усещането, че нашите агенции за недвижими имоти останаха в 20 век, въпреки свободния достъп до интернет. Даже в най-развитата база за недвижими имоти в характеристиги на продаваното и даваното под наем жилище няма такава хараткеристика, като наличие на интернет (а за човек, наемащ жилището, понякога това е по-важно, от етажа или количеството минути до метрото)

В нашия град има огромна конкуренция между агенциите за недвижими имоти - при това нито едно от тях не публикува снимки на продаваното жилище. В най-добрия случай, публикуват снимка на блока отвън. Не съобщавайки нито накъде гледат прозорците, нито какво е разположението на стаите. Те си мислят: клиентът ще дойде и сам ще види. А няма да дойде (особено ако е свикнал да търси информация в интернет, а не да тича по близките адреси). А ако дойде, ще се ужаси и ще размисли.

Агента по недвижимост, с който на първо време си сътрудничих, тичаше всеки път, когато исках да разгледам някой апартамент, защото не можеше да каже нищо за продаваните апартаменти (защо при всеки показ не всеме със себе си фотоапарат и не снима апартамента, за да може да покаже на следващия клиент, а не да тича в студа до другия край на града?). Така и не си купих нищо през него.

За това пък взех апартамент от една независима агентка, която единствена от всички агенти знаеше, накъде гледат прозорците на интересуващия ме апартамент (и излезе, че гледат в нужната за мен посока, срещнахме се в същия ден, а вече на следващия оформихме сделката). 

То ест понякога за бърза продажба просто трябва да се предостави по-подробна информация.

За това във всеки град, мисля, може да се създаде подобна фирма за подобряване на продажните качества на жилището.

Струва ми се , че трябва да се започне с тези, които искат да продадат апартамента си бързо. Те винаги са готови да рискуват и малко да изгубят в, само да продадат жилището си (а вие можете да им предложите не да изгубят пари, а даже да спечелят повече).

А само трябва да изхвърлят от апартамента всичко излишно и да изчистят тоалетната и банята, да преместят мебелите и да обновят крушките - това може да се направи за 3 дни. Да се направят хубави снимки и да се сложат в интернет - още един ден.

Вложенията са минимални. Бизнесът е нов, интересен и доходоносен.